Федосья

Сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат

Корректировка рыночной стоимости на фактор времени через индексы инфляции, дефляции и хронологию цен на объекты, строительные материалы, конструкции и строительно-монтажные работы. Качество права на земельный участок в составе объекта. Метод, связанный с анализом парных продаж. В зависимости от выбранной экономической единицы сравнения при оценке недвижимости можно использовать валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации. Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Определить стоимость объекта недвижимости коттеджа , если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах: Элемент сравнения Объект оценки Объект-аналог 1 2 3 4 5 Сделка, тыс.

Определим величину поправки: Среднее значение — ,4 тыс. Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, — при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

Определить стоимость объекта недвижимости, если известно, что на местном рынке зафиксированы следующие сделки c аналогичными объектами недвижимости: Показатель Значение показателя Месяц от даты оценки 18 15 12 10 9 Сделка, тыс.

Определим регрессионные уравнения: Результаты подбора регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности приведен на рис. Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений число сделок превышает число элементов сравнения.

Определить стоимость объекта недвижимости, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах: Элемент сравнения Объект оценки Объект-аналог сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат 2 3 4 5 Сделка, тыс. Условия расчетов Рын. Особые условия Рын. Время, мес. Определим систему уравнений: Преобразуем исходные данные, оценив время в месяцах, а превышение количественной характеристики каждого из элементов сравнения над некоторым базовым минимальным значением ее в баллах по схеме: обрем.

Права Условия расчетов Сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат условия Время, мес. Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений. Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного анализа сравнимых продаж.

Определить стоимость объекта недвижимости коттеджаесли известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах: Элемент сравнения Объект оценки Объект-аналог 1 2 3 4 5 Сделка, тыс.

Условия финансового расчета Рын. Решение: В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 кв. Трудно ли защитить докторскую представлены в следующей таблице: Элемент сравнения Объект-аналог 1 2 3 4 5 Цена продажи, тыс.

Корректировка на качество прав. Для объекта 4 корректировка на наличие обременения права собственности составит: тыс. Корректировка на условия финансирования По сравниваемым объектам 3 и 5 условия нерыночные цены завышены.

Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2: по объекту 3: тыс. Корректировка на особые условия Особые условия по всем сравнимым объектам не выявлены. Корректировка отсутствует. Корректировка на условия рынка Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 4 и 5: Таким образом, за год цена продажи 1 кв. Проведем корректировку цены продажи 1 кв.

Корректировка на физические характеристики Определим величины корректировок по числу комнат и размеру земельного участка совместно. Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки. Техники качественного анализа включают следующие техники: техника качественного сравнения цен; техника квалиметрического моделирования.

Скачать курсовую работу. Условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости. Уменьшение стоимости объекта на стоимость отторгаемого движимого имущества.

Техника качественного сравнения цен ТКС применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения. Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок. Кроме того, для каждого элемента сравнения могут сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат введены экспертно оцениваемые коэффициенты значимости коэффициенты важности или условных весов.

Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку. Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе качественного анализа сравнимых продаж. Физические характеристики Сред. Экономические характеристики Сред. Сервис Частич. Проведем ранжирование объектов по сумме балов: Объект Сделка, тыс.

Число балов Объект-аналог 6 7 Объект-аналог 5 оценке недвижимости Объект оценки 5 Объект-аналог 1 4 Объект-аналог 3 4 Объект-аналог 4 3 Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки находится в интервале значений от до в тыс.

Техника квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

Завершая рассмотрение рыночного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки. Преимущества рыночного подхода: 1.

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. В рыночный продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. Статически обоснован. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. Если работа не соответствует описанию, вы сможете подать жалобу. Гарантийный период 7 дней. Разработка движка сайта. Реферат добавления объявления пожалуйста пройдите регистрацию.

Обещаем, что это не займет много времени. О проекте Исполнители Отзывы Правила. Войти в мой кабинет. Забыли подход Как мы доклад оон об жизни Готовые работы. Купить готовую работу. Магазин готовых работ - площадка на которой можно купить готовую работу, размещенную другим пользователем системы.

Введите почту. На указанный сравнительный электронной почты будет отправлена купленная вами готовая работа. Отправить по почте. Введите почту получателя купленной работы. Готовая работа отправлена. Кровля требует ремонта. Необходима реконструкция санузла. Представляет собой одноэтажное здание, построенное, судя по всему, по типовому проекту, характерному для сельской производственной застройки. В отдельных помещениях устроена принудительная вытяжная вентиляция.

Рыночный сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с.

Сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат 6907

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:. Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок купли-продажи или аренды с объектами, подобными аналогичными объекту оценки по набору ценообразующих факторов объектами сравнения.

При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Оцениваемое здание и объекты оценки находятся в собственности владельцев и размещены на участках, используемых на основании права долгосрочной аренды.

Доклад на тему медицинский термометрФизическая картина мира реферат естествознание
Рецензия на палату номер 6Реферат кандидатский по философии

Следовательно, корректировки не требуется. Условия финансирования по сделкам не имеют существенных отличий, следовательно, корректировки не требуется. Информация, полученная оценщиком, свидетельствует, что условия продажи объектов примерно идентичны. Значит, корректировки не требуется.

Корректировка оценена исходя из экологической расположенности объекта, учитываются уровни инженерного обеспечения, транспортной доступности, эстетической, исторической, ландшафтной и рекреационной ценности района. Корректировка проводится исходя из уровня благоустройства, транспортной доступности, износа объекта, на основании коэффициентов износа учитывается амортизация объектов оценки и сравниваемых объектов. По данной характеристике объект оценки и объекты аналоги идентичны, значит, корректировки не требуется.

Находится как разность между полученной итоговой скорректированной ценой за единицу площади каждого объекта и соответствующей первоначальной ценой. Для расчета данного показателя нужно полученный в предыдущем пункте показатель общей валовой коррекции поделить на первоначальную сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат за единицу площади каждого объекта.

Сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат 3078

Рассчитывается следующим образом: вначале находится самая большая по модулю величина, полученная в предыдущем пункте, у соответствующего объекта весовой коэффициент будет равен единице. Для определения средневзвешенной цены необходимо итоговую скорректированную цену каждого объекта сравнения, умножить на соответствующий весовой коэффициент. Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования.

При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки в дружбе всегда раб другого недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:.

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей сегодняшней стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, то есть путем капитализации дохода. Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости через перевод годового или среднегодового чистого операционного дохода ЧОД в текущую стоимость. Преимущества метода прямой капитализации заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчёте капитализируемого дохода составляется гипотетический отчёт о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Расчёт стоимости оцениваемого имущественного комплекса методом прямой капитализации выполняется в несколько этапов:. При расчете было использовано ряд коэффициентов: коэффициент износ, коэффициент качества материала и т. Определяется как минимальный остаточный срок эксплуатации из всех объектов. Характеристика существа и величины отклонения переоборудование, изменение профиля.

Выявление в составе объекта самостоятельного движимого имущества, не являющегося его неотъемлемой частью. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единица сравнения. Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в первую очередь.

Как уже упоминалось, объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка. В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и стоимостные.

Сначала вносят процентные поправки, затем денежные, причем процентные должны вноситься в строгой последовательности по важности элементов сравнения. Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики.

Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.

Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Расширение числа анализируемых параметров позволяет более точно позиционировать объект оценки среди потенциальных аналогов и составить список сопоставимых объектов, отобранных для дальнейших расчетов. При согласовании скорректированных цен, полученных по каждому аналогу, применяется метод средневзвешенной.

Весомость каждого смоделированного результата определяется числом внесенных поправок и обоснованность расчетов влияния на рыночную цену анализируемого элемента.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предложении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующих фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от выбранной экономической единицы сравнения при оценке недвижимости можно использовать валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации. Метод валового рентного мультипликатора и метод общего коэффициента капитализации имеют сходную принципиальную основу, поэтому требует единого подхода к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости. Одинаковое назначение объектов или сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат к одному и тому же сегменту рынка недвижимости.

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.

Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта. GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Пример: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход который составляет 30 тыс.

В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах. ВРМ не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Иванова, М. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении против рыночных цен цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Время продажи. Методы расчета поправок: Оценщик может использовать различные методы расчета поправок, однако математические расчеты не должны превалировать над здравым смыслом и профессиональными суждениями оценщика.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке.

Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, то есть оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.

В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом. Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

[TRANSLIT]

Общий коэффициента капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта. Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода.

Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

  • Помощь в написании студенческих учебных работ любого уровня сложности.
  • Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости через перевод годового или среднегодового чистого операционного дохода ЧОД в текущую стоимость.
  • Рекомендуем скачать работу.
  • Если размеры объектов существенно различаются, то это может повлиять на цену единицы сравнения, так как между ценой недвижимости и её физическими размерами нет однозначной зависимости.
  • Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.
  • Салехард ул.
  • Рассмотрим несколько вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного подхода к оценке стоимости.

Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам. Подбор аналогов сопоставимых к оцениваемым объектам проводится в соответствующим по назначению сегменте рынка недвижимости, идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска уровень дохода и т.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определятся формулой:. Пример: Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости чистый операционный доход которого в прогнозном году составит тыс. Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определяется рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т. Оценка рыночной стоимости недвижимости с позиции различных подходов предполагает использование принципиально отличающихся приемов оценки и информации обеспечения.

Доходный подход опирается на сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат чистого дохода, который может генерировать недвижимость после даты ее оценки, и анализ инвестиционных рисков объекта.

Затратный подход на воссоздания земельного участка и здания, аналогичных оцениваемому, а так же анализе фактического износа объекта. Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов или инструментов отличающих данный подход остальных:. Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта.

На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения который может быть либо физическая единица, либо экономическая. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения земли:. В некоторых случаях в качестве единицы сравнения следует использовать формирующие доход модули; номер, посадочное место, сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат.

Использование в расчетах цены единицы сравнения повышает эффективность оценки, поскольку в данном случае упрощается процедура сравнения оцениваемого объекта с аналогами и отпадает необходимость корректировки на размер.

Влияние на стоимость оцениваемого объекта его физических размеров учитывается, как правило, на завершающем этапе при переходе от стоимости единицы сравнения к стоимости объекта в целом. Оценщик должен помнить, что выбранная единица сравнения может влиять на результат оценки рыночной стоимости в сравнительном подходе. Если размеры объектов существенно различаются, то это может повлиять на цену единицы сравнения, так как между ценой недвижимости и её физическими размерами нет однозначной зависимости.

Известно, что цена квадратного метра жилой недвижимости в однокомнатных квартирах отличается от аналогичных цен в трёхкомнатных квартирах. В таких случаях требуется внесения поправки на экономический масштаб объектов. Элементы сравнения - это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости. Обычно рассматриваются следующие элементы сравнения охватывающие наиболее существенные факторы стоимости:.

Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость.

Оценка и анализ стоимости: сравнительный подход (ч1)

Постановка задания на оценку сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости реферат определение оцениваемых имущественных прав на недвижимость. Оцениваемые имущественные права могут, не совпадать с переданными имущественные правами, выявленными по сопоставимым сделкам.

Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки, анализируемы объекты недвижимости могли быть проданы вместе с арендаторами и заключенными договорами аренды. При формировании цен аналогов учитывались условия заключенных договоров аренды, которые, как правило, фиксируют доходность объекта. Сравниваемые объекты могут отличатся по уровню ставок арендной платы от действующих рыночных ставок на дату оценки. Второй фактор передаваемые имущественных прав - это остаточный срок действия договоров аренды, от которого зависит возможность корректировки ставок арендной платы и других условий в соответствии с требованиями рынка.

Чтобы оценить влияние данного элемента сравнения, необходимо располагать информацией о структуре доходов и условия договора аренды проданного объекта. В отдельных случаях поправка на переданные имущественные права вносится на другом этапе оценки недвижимости: либо при согласовании показателей стоимости, полученных в методе сравнения продаж, либо в разделе формирования итоговой стоимости.

Условия финансовой сделки. Цена сделки с объектами - аналогами учитывает способ финансирования приобретение недвижимости. При всем многообразии способов финансирования их можно объединить в три основные группы:.

3885397

Смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом, или покупка в рассрочку. Отсрочка оплаты приводит к увеличению цены сделки. Однако условия предоставления банком или продавцом заемных средств покупателю могут отличается в рассматриваемых сделках и, главное, отличаться от условий, установленных ссудным рынком на дату оценщики.